購物中心進入 小時代
首批蘇寧廣場選址在無錫、連雲港等二三線城市
商業地產開發大潮湧向三四線市場，小型購物中心成為開發新寵。北京商報記者瞭解到， 奧園集團、金地商置集團等地產商將目光投向濃縮版購物中心。進入理性開發軌道的地產商對於商場業態選擇變得包容，開始嘗試引入月子中心、社區醫院、工廠店等與社區生活關聯度高的業態。
下沉低線市場
從一線城市核心區位、區域副中心到城市邊緣發展，地產商對於購物中心的選址越來越大膽。在中購聯中國購物中心國際論壇第十二屆年會中，業界對於商業地產的開發與運營有瞭新思路。
在住轉商過程中，奧園集團總裁助理兼商業集團總裁苗思華表示，由於市場需求發生變化，奧園集團業務板塊已變成住宅與地產板塊"兩條腿"走路。目前，商業地產板塊已占集團業務的40%左右，且比重越來越大。苗思華透露，集團將下探選址到三四線城市，甚至會進入更好控制地價的五線城市中。
調查顯示，二線城市以及部分三線城市，購物中心建設速度已經超過商業相對成熟的一線城市。預計到2015年底，部分二線城市的購物中心供應量將翻番。商業高負荷的一二線城市讓多數地產商、零售商退而求其次，這也讓三四線城市成為購物中心開發的新藍海。市場空白和消費潛力蘊含廣闊的市場機會，地方政府也會提供優惠措施或協助招商。不僅是奧園集團，將走向百城時代的萬達集團將大部分開發項目集中在四川廣元、河南安陽、黑龍江佳木斯等三四線城市。欲試水購物中心的沃爾瑪中國、蘇寧旗下的蘇寧廣場等均將切入點落向三四線城市。
信貸高雄鳳山信貸 瞄準主題性商場
與一線城市的購物中心發展路徑不同，向低線市場下沉的商場在定位、招商等開發、運營中更需細致。在商業不發達地區的初期開發中，為瞭填補區域商業空白，多數地產商會選擇打造"一站式"購物中心。金地商置集團副總裁王壽慶認為，未來地產商角力的將不再是大而全的購物中心，會向主題型、小型、特色的購物中心看齊。
在奧園集團的商業擴張版圖中，苗思華表示，盡管集團擴張野心越來越大，但團隊會根據自身資源、能力把握購物中心定位。地產商應"以我為主"，確定購物中心是輻射區域還是立足社區。一位資深業內人士表示，雖然三四線城市的購物中心建設將迎來擴張期，但由於居民消費能力較弱、消費觀念尚未達到大型購物中心的要求，開發者與運營者需要量力而行。
未來，伴隨大量商業項目的入市，租賃市場壓力不斷加大，商業項目之間的競爭將更加激烈。新世界集團K11購物藝術中心營運總經理陳健豪表示，商業地產發展已從招商步入運營時代。與百貨走向精細化相似，購物中心的未來發展也將顯現出更強的主題性。王壽慶認為，大批地產商與運營者角力的將是誰能選擇對契合消費者的目標定位，購物中心因此也將從大體量走向濃縮版。消費者喜好是招商團隊篩選品牌、業態的第一要素，進入購物中心的將不再是此前的零售、娛樂、餐飲等常規業態。
植入非常規業態
從一線城市向下發展的地產商在調研中琢磨出瞭一本"非常規"的生意經。王壽慶舉例道，社區商業其實給瞭地產商很大的機會，立足社區的購物中心考慮的是滿足消房仲信貸年息借貸增貸轉貸費者在居住半徑內的需求。
金地商置集團在商業地產開發中除瞭放入一些常規的零售業態，會更多考慮植入一些與社區關聯度高的業態，比如有特殊社區功能的社區醫院、社區居民偏好的運動工廠店等。苗思華表示，奧園集團的養生主題廣場會考慮引入月子中心、養生酒店等。
在另類業態發展中，新世界集團旗下K11購物中心的藝術空間是發展的佼佼者。在代表上海最高租金水平的淮海路商圈，僅有3.8萬迷你身型的K11利用3000平方米打造藝術空間，這裡365天都會進行藝術展覽，但不以盈利為目的，隻是想體現商場的藝術、人文和自然的核心價值。
不過，在新世界的算盤中，這塊看似浪費的商業面積卻成為商場最重要的吸金石。如今，越來越多的地產商走向瞭K11的藝術之路，利用中庭區域豪擲百萬元引入各類藝術展覽。不過，非常規、斥巨資並不意味著成功。不少購物中心運營者也坦言，在商場中辦展並不劃算。陳健豪表示，市場不單創造客流，運營者需要思考更多的是以運營技巧轉換出真正的銷售額。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-10-09/10262937005.shtml
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