信號顯示房地產市場調控政策將有三大變化
2003年至今，我國房地產市場還未完成一個完整的周期運行軌跡。雖然在2008年四季度在國際金融危機襲來時房地產市場曾有過短暫回調，但此後房價依舊大幅上漲。即使此後中央政府一再出臺嚴厲的調控措施，仍無法真正抑制住房價漲勢。據中國指數研究院新發佈的全國百城價格指數情況，上月，全國百城新建住宅平均價格環比上漲1.24%，漲幅擴大；其中，北京、上海等十大城市住宅均價環比上漲1.95%，同比上漲15.69%。另據國傢統計局發佈的全國70個大中城市住房價格變動情況，上月，僅溫州新房價格同比下降，上海則同比上漲21.4%。但與此同時，我國商品房待售面積4.46億平方米，比上月末增加280萬平方米。且"十二五"期間，我國要完成3600萬套保障性住房。這種情況表明，在空置房面積增加和保障性住房供應擴大的情況下，房價上漲原因之一在於結構性供求失衡。
從較長時期考察，我國住房市場將大體呈現出供過於求的格局。首先，我國人口發展格局將逐步減少新增住宅的需求。計劃生育政策實施三十年後，我國的人口自然增長率已由上世紀60年代25%至30%降至近幾年的6%左右。與此同時，隨著平均壽命延長、醫療水平提高，我國老齡化社會提前到來。據預測，今年我國老齡人口將突破2億。有關研究表明，到2025年，支撐我國經濟發展的人口紅利因素將會消失。由此將大大減少新增住宅的需求。第二，從傢庭擁有住房的情況考察，未來住房市場將呈現供過於求的市場格局。按照西南財經大學的《中國傢庭金融調查報告》，2012年我國傢庭自有住房擁有率達89.6%，遠高於美國70%左右的水平。按照三口之傢房產擁有情況，在祖父母和外祖父母過世時，三口之傢將繼承並擁有三套房產。即使將一套房產留給孩子居住，仍會有一套房產剩餘。第三，由於城鎮化進程存在邊界，將會影響到未來一線城市的住宅需求。雖然北京、上海等一線城市住宅價格昂貴，但城市發展已超過承載極限，勢必影響城市的商業機會空間。未來城鎮化重點應是二線、三線城市，人口將會由一線城市向這些區域轉移，從而減少對一線城市住房的需求。
短期看，一線城市住房市場存在結構性失衡。這主要是住房分配體系不健全和供求期限錯配所引發。目前，一線城市擁有多套房產的傢庭較多，這既有計劃時期住房由單位分配的結果，也有投資和投機性購房因素的重要影響。住房分配體系不健全突出表現在住房持有成本過低，擁有多套房產的傢庭，並不需要為閑置住房承擔必要的成本，反而成為增加市場供求矛盾的重要原因。而住房供求期限錯配，主要是大量剛性需求前移。在發達國傢，年輕人購買房產是不可想象的。但在房價持續大幅上漲與住房租賃市場不完善等因素的綜合作用下，很多購房需求前移，致使住房市場供求存在明顯的期限錯配。可以說，當前一線城市住房市場漲價動力由外圍向中央傳遞，是年輕傢庭剛性購房需求大量並集中前移的結果。
可見，我國住房市場存在突出的區域結構失衡。二線、三線城市住房供應大於需求，住房市場泡沫的特征已非常顯著。一線城市因住宅供求結構性失衡，以及城市對就業人口的強大吸引力，住宅成為稀缺資源，支撐瞭昂貴的房價。但這並不表明一線城市住房市場不存在問題。一線城市的房價收入比和租售比指標已遠遠超過公認的國際警戒線。事實上，住房租金收益率已遠遠不及銀行存款收益率，為什麼房東不加快出售，主要原因在房屋持有成本過低，且對未來房價上漲存在強烈預期。
從十八屆三中全會《決定》的主基調可知，未來房地產市場調控政策將出現三大變化：政府"補位"，專註住房保障、以市場為主滿足大多數住房需求、住房持有與交易環節稅收制度或將逐步完善。在加強保障性住房建設與供應，通過市場手段調節住房市場供應的新調控政策思維下，未來將會全面房貸高雄茄萣房貸實施房產稅。這樣一來，住房市場的結構性失衡問題將會得到較為有效的解決，房價將會回歸理性。
(作者系宏觀經濟評論員，經濟學博士)
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新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-11-21/08152504363.shtml
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