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孟曉蘇以房養老不會取代政府養老
"以房養老"方案的推出，讓這一醞釀瞭10年的養老產品終於有實質性進展。在日前召開的"2014中國資本高峰論壇"上，"以房養老"首倡者孟曉蘇[微博]接受瞭 《每日經濟新聞》(以下簡稱NBD)記者專訪。他認為，"以房養老"作為小眾金融消費產品，隻是諸多養老方式中的一種，並不會取代政府養老。
險企之憂
NBD："以房養老"自提出至今10年時間難有實質性推動。作為首倡者，您認為其中原因是什麼？
孟曉蘇："以房養老"被擱置10年，其障礙並不在於老人不願意，而是保險公司有顧慮。對於保險公司來說，最擔心的就是房價下跌，其次就是房屋70年產權問題。
NBD：對於險企擔心的房價漲跌問題，您的判斷是怎樣的？
孟曉蘇：需要說明的是，去年房價處於高燒狀態，雖然目前全國平均房價較去年同比有所回落，但整體趨勢依舊是在上漲。並且，保險企業不應該因為擔心房價下跌，而拒絕為有"以房養老"需求的老人提供服務。
NBD：您銀行借錢利息怎麼算信貸年息提到，除瞭房價下跌，保險公司還比較擔心房屋70年產權問題。這一問題現在是否依舊存在？
孟曉蘇：2007年頒佈的《中華人民共和國物權法》明確規定"住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期"，這從法律上保障瞭住宅的長期物權。因此，保險公司已經不再擔心房屋70年產權的問題。
一種補充
NBD：對於"以房養老"，現在業內議論最多的是它究竟是普遍適用於所有老年人的"大眾產品"，還是僅適用於特定人群的 "小眾產品"？您是什麼觀點？
孟曉蘇：根據老齡委的數據，中國2億老年人口中，有10%的無子女老人。這2000萬無子女老人和一些失獨老人、空巢老人，對"以房養老"產品是有需求的。但是，"以房養老"目前並不適用於所有老年人。所以，我寧可說它是小眾金融消費產品。
NBD：按照您的觀點，"以房養老"是否隻是一種補充養老方式？
孟曉蘇：我曾經計算，中國老人有7種養老方式，而以保險為主的"以房養老"，隻是諸多養老方式中的一種。
外界對"以房養老"有很多不同的聲音，認為"以房養老"會取代國傢基本養老，事實上這種觀點是錯誤的。"以房養老"隻是為老人提供瞭更多一種養老方式選擇，並不會取代政府養老。
利潤來源
NBD：保險公司從"以房養老"產品中獲得的利潤主要來自哪些方面？
孟曉蘇：根據保險公司對於投保人所抵押房產增值的處理方式不同，"以房養老"試點產品分為參與型反向抵押養老保險產品和非參與型反向抵押養老保險產品。二者的區別是，參與型產品是指保險公司可以參與分享房產增值收益，通過評估，對投保人所抵押房產價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進行分配。非參與型產品是指保險公司不參與分享房產增值收益，抵押房產價值增長全部歸屬於投保人。
NBD：對於保險公司來說，參與型產品和非參與型產品，哪個利潤空間更大？
孟曉蘇：與參與型產品有所不同，非參與型產品不能分享房產增值收益，其利潤僅來自利息收入。因此，對於保險公司而言，參與型產品的利潤空間更大。並且，參與型產品可以為長壽老人增加長遠的保障，因此對參保老人也更有利。
不過，從目前情況看，第一批參與試點的保險公司基本上都是采用的非參與型產品。當然，這並不是因為保險公司不願意獲得更多利潤，而是因為房產增值收益很難計算出來。
"三高"特征
NBD：您之前提到，"以房養老"具有"三高"特征。這是否意味著，"以房養老"的目標群體主要是中等收入以上傢庭的老人？
孟曉蘇：實際上，國外的"以房養老"產品都是向中低收入傢庭傾斜，我認為在中國也應該是這樣。因為富人不需要抵押房產，而真正需要這一產品的是擁有房屋卻無資金的老年人。
那麼，為什麼說"以房養老"適用於具備"三高"特征的人群？這主要是考慮在試點期間，打消保險公司的顧慮。"高房價城市"、"高潛質房屋"是為瞭減輕保險公司的擔憂，"高素質老人"則是為瞭避免老人受騙。
值得說明的是，房屋銀行信用貸款貸款全省皆可處理"三高"特征隻適用於目前的試點階段，"以房養老"產品未來還是應該向中低收入傢庭老人傾斜。
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-07-01/07504255652.shtml
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